Územné rozhodnutie je prvým rozhodnutím v stavebnom konaní. Určuje veľkosť a umiestnenie stavby rodinného domu, resp. inej stavby, postup a podmienky napojenia na inžinierske siete (vodovod, kanalizácia, plyn, elektrika) a iné podmienky vyplývajúce zo stanovísk orgánov štátnej správy a účastníkov konania.

Či sa jedná o rodinný dom katalógový alebo podľa individuálneho projektu, je dôležité prispôsobiť stavbu domu veľkosti a tvaru pozemku, okolitej zástavbe a regulatívom (podmienkam) v platnej územnoplánovacej dokumentácii. Podmienky umiestnenia rodinného domu, jeho odstupové vzdialenosti od hraníc pozemkov a susedných stavieb určuje vyhláška č. 532/2002 Z. z. o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu, ktorá platí od 1. 12. 2002.

Vzájomné odstupy stavieb musia spĺňať požiadavky urbanistické, architektonické, životného prostredia, hygienické, veterinárne, ochrany povrchových a podzemných vôd, ochrany pamiatok, požiarnej bezpečnosti, civilnej ochrany, požiadavky na denné osvetlenie a preslnenie a na zachovanie pohody bývania. Odstupy musia umožňovať údržbu stavieb a užívanie priestorov medzi stavbami na technické alebo iné vybavenie územia a činnosti, ktoré súvisia s funkčným využívaním územia.

Stavbu možno umiestniť na hranici pozemku, len ak jej umiestnením nebude trvalo obmedzené užívanie susedného pozemku na určený účel.

Ak rodinné domy vytvárajú medzi sebou voľný priestor, vzdialenosť medzi nimi nesmie byť menšia ako 7 m. Vzdialenosť rodinných domov od spoločných hraníc pozemkov nesmie byť menšia ako 2 m. V stiesnených zemných podmienkach možno vzdialenosť medzi rodinnými domami znížiť až na 4 m, ak v žiadnej z protiľahlých častí stien nie sú okná obytných miestností. V tomto prípade sa nevyžaduje dodržanie vzdialenostíod spoločných hraníc pozemkov.

Po nadobudnutí právoplatnosti územného rozhodnutia podáva stavebník návrh na vydanie stavebného povolenia. V stavebnom konaní sa posudzuje úplnosť a správnosť údajov, projektová dokumentácia (projektant je účastníkom konania) a podmienky určené v rozhodnutí o umiestnení stavby. Ak sú dodržané všetky podmienky územného rozhodnutia, príslušné technické normy a ďalšie právne predpisy, stavebný úrad do 30 dní od podania návrhu vydá stavebné povolenie. Po nadobudnutí právoplatnosti stavebného povolenia môže stavebník začať s realizáciou stavby rodinného domu.

V zmysle zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších noviel je účastníkom konania stavebník, resp. splnomocnený zástupca stavebníka. Účastníkmi sú taktiež osoby, ktoré majú vlastnícky alebo iný právny vzťah k pozemku, na ktorom sa bude stavba realizovať, resp. majitelia alebo osoby, ktoré majú právny vzťah k jestvujúcej stavbe, ktorá súvisí s navrhovanou stavbou (napr. pri prestavbe, prístavbe alebo nadstavbe). Svoj vlastnícky alebo iný právny vzťah k pozemku alebo stavbe musia účastníci preukázať napríklad výpisom z listu vlastníctva alebo iným právnym dokumentom.

Ďalšími účastníkmi konania sú majitelia susedných pozemkov a stavieb, ak ich vlastnícke alebo iné právo k pozemku alebo stavbe môže byť stavebným povolením priamo dotknuté. Ostatnými účastníkmi konania sú osoby, ktorým to vyplýva z osobitných predpisov, stavebný dozor a projektant stavby.

Vyhláška v §6, ods. 1 až 7 definuje základné náležitosti umiestnenia stavby ako aj minimálne odstupy navrhovanej stavby od okolitých stavieb alebo hraníc pozemkov. Ak rodinné domy vytvárajú medzi sebou voľný priestor, vzdialenosť medzi nimi nesmie byť menšia ako 7 m. Vzdialenosť rodinných domov od spoločných hraníc pozemkov nesmie byť menšia ako 2 m.

V stiesnených územných podmienkach je možné vzdialenosť medzi rodinnými domami znížiť až na 4 m, pričom v žiadnej z protiľahlých častí stien nie sú okná obytných miestností. Za obytnú miestnosť sa nepovažuje kuchyňa, chodba, šatník, kúpeľňa alebo WC. V týchto prípadoch, ak nedôjde k obmedzeniu užívania pozemku, sa nevyžaduje ani dodržanie 2 m vzdialeností od spoločných hraníc pozemkov. Iné riešenia vzdialeností rodinných domov, ako boli uvedené, možno určiť iba na podklade výpočtov a meraní preukazujúcich splnenie požiadaviek na vzájomné vzdialenosti. V tomto prípade je stavebník povinný predložiť projekt protipožiarnej bezpečnosti stavby a svetlotechnický posudok, ktorým sa preukáže, či nedôjde k zhoršeniu požiarnobezpečnostných, hygienických alebo svetelných podmienok na okolité stavby.

V praxi sa požiadavky na umiestnenie stavby na pozemku rieši zvyčajne pri schvaľovaní územného plánu zóny, resp. v územnom konaní, kde sa stanovujú regulatívy pre umiestnenie stavieb. V rámci územného rozhodnutia (textová a grafická časť) sa definuje odstup od pozemných komunikácii alebo chodníkov (uličná čiara), odstupy od hraníc susedných pozemkov a stavieb, počet podzemných a nadzemných podlaží, maximálna výška stavby, tvar strechy a koeficient zastavanosti pozemku. Koeficient zastavanosti vyjadruje pomer zastavanej plochy všetkých navrhovaných stavieb na pozemku k ploche pozemku. Pre rodinné domu sa zvyčajne pohybuje v rozmedzí 20 % až 50 %.

Výhodou vydaného a schváleného územného rozhodnutia je, že nový majiteľ už pri kúpe pozemku pozná základné obmedzenia výstavby. Vyhne sa nedorozumeniam a predovšetkým finančným a časovým stratám pri prepracovaní jestvujúceho, resp. vyhotovovaní nového projektu stavby. Aj napriek jasným pravidlám hry, ktoré stanovuje územné rozhodnutie, sa mnohí majitelia snažia umiestniť na pozemok stavbu, ktorá nespĺňa regulatívy.

Na základe vlastných skúseností môžeme povedať, že ak pri návrhu umiestnenia stavby nie sú na susedných pozemkoch jestvujúce stavby, môže byť stavba umiestnená 2 m od hranice pozemku za predpokladu, že na príslušnej stene domu nie sú okná z obytných miestností, alebo 3,5 m ak sú k susednému pozemku orientované okná z obytných miestností. Pre umiestnenie stavby platí zároveň zásada, že všetky prečnievajúce časti navrhovaného objektu (žľaby, rímsy, okapy) musia byť umiestnené na vlastnom pozemku a žiadnou časťou nesmú presahovať hranice pozemku.

Pri návrhu vzdialenosti stavby od hranice susedného pozemku treba prihliadať aj na možnosť opravy a údržby steny alebo strechy počas prevádzky stavby.